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“订金”与“定金”--一字之差,何止千金

2016年03月21日470

在较长的一段时间里,房地产商在销售商品房、与购房者签订正式的《商品房买卖合同》前,一般都要向购房者收取一定的预定性质的费用,这种费用常被冠以“订金”、“押金”、“保证金”等名称,而且一般对返还问题都没有明确规定。而根据《中华人民共和国担保法》的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。但是,关于“定金”这一法定担保方式的适用前提是必须准确使用“定金”一词,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定,“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”可见,最高院对于“定金”条款的态度是从严适用。

客观地说,最高院严格执法的本意是好的,但这一规定却被某些房地产商滥用了。在实践当中,某些房地产商在收款后故意不写明“定金”字样,一旦商品房建设或销售出现意外因素甚至发展商故意违约,购房者也无法利用定金条款要求房地产商双倍返还定金,从而无法有效制约发展商的违约行为。根据法理,定金可分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的,属立约定金。《司法解释》第4条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应按照定金罚则处理外,还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点,规定可因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。